Asociațiile de proprietari pot fi desființate? Ce spune legea și cine va plăti apoi cheltuielile blocului
Tot mai mulți proprietari se întreabă dacă asociația de bloc poate fi desființată pentru a reduce cheltuielile. Legea arată însă în ce condiții poate fi dizolvată și ce obligații financiare rămân după dispariția ei.
Avocatul Gelu Pușcaș a explicat pe pagina de Facebook „Consultanță Asociații Proprietari” în ce condiții poate fi dizolvată o asociație de proprietari și ce se întâmplă cu obligațiile locatarilor într-o asemenea situație. Potrivit acestuia, ideea „desființării” asociațiilor apare tot mai des în contextul presiunii exercitate de cheltuielile lunare asupra bugetelor familiilor.
Întreținerea reprezintă o obligație de plată greu de înțeles pentru o parte dintre proprietari și, în același timp, dificil de explicat în anumite situații. Nemulțumirile legate de costuri îi determină astfel pe unii proprietari să considere că eliminarea asociației ar putea reprezenta o soluție. Din punct de vedere juridic, însă, situația este mai complicată.
Desființarea asociației este posibilă?
Gelu Pușcaș arată că expresia „desființarea asociației” este, de fapt, inexactă, deoarece terminologia utilizată de Legea nr. 196/2018 se referă la dizolvarea asociației. Nu poate fi pur și simplu „desființată” o structură pe care legea impune proprietarilor să o constituie, motiv pentru care legislația vorbește despre dizolvare ca modalitate de încetare a existenței unei entități juridice.
Articolul 15 alin. (3) din Legea nr. 196/2018 stabilește că, în cadrul adunării proprietarilor pentru constituirea asociației, este prezentat și adoptat statutul acesteia. Printre informațiile pe care statutul trebuie să le cuprindă se numără și condițiile în care se dizolvă asociația de proprietari.
Prin urmare, înainte de a susține dizolvarea unei asociații, proprietarii trebuie să consulte statutul și să verifice procedura și condițiile, inclusiv cele referitoare la cvorum.
Avocatul precizează însă că, în majoritatea cazurilor, statutele nu conțin detalii privind modalitatea de dizolvare. În această situație devine relevant articolul 18 din Legea nr. 196/2018. Potrivit acestuia, dacă numărul proprietarilor dintr-un condominiu scade sub trei ca urmare a unor acte de înstrăinare, proprietarul sau proprietarii trebuie să solicite judecătoriei în a cărei circumscripție se află imobilul încetarea personalității juridice.
Asociația nu poate fi dizolvată automat doar pentru că unul dintre proprietari solicită acest lucru. Acest lucru este valabil inclusiv atunci când asociația nu și-a actualizat actele de la momentul înființării.
Articolul 104 alin. (2) din Legea nr. 196/2018 prevede că asociațiile de proprietari înființate anterior intrării în vigoare a actualei legi își păstrează statutul juridic obținut la momentul înființării, dar trebuie să se organizeze și să funcționeze potrivit prevederilor actuale.
Citește și: De la întreținere la reparații. Un avocat demontează cele mai răspândite 10 mituri din blocuri
În ce situații poate fi cerută dizolvarea
Dizolvarea poate fi solicitată atunci când scopul pentru care asociația a fost înființată nu mai există. În această situație sunt aplicabile regulile prevăzute de Codul civil, iar procedura trebuie realizată în fața instanței de judecată competente.
Scopul unei asociații este stabilit prin articolul 11 din Legea nr. 196/2018. Potrivit acestuia, asociația de proprietari reprezintă forma juridică de organizare și reprezentare a intereselor comune ale proprietarilor dintr-un condominiu. Aceasta are personalitate juridică, nu urmărește obținerea de profit și are drept scop administrarea, exploatarea, întreținerea, repararea, reabilitarea și modernizarea proprietății comune, precum și menținerea imobilului în stare bună și respectarea drepturilor și obligațiilor proprietarilor.
Dizolvarea poate interveni și în cazul distrugerii totale sau parțiale a condominiului, situație în care sunt aplicabile prevederile articolului 657 din Codul civil.
Dizolvarea asociației nu elimină obligațiile de plată
Una dintre principalele confuzii semnalate de Gelu Pușcaș este ideea că, odată cu dispariția asociației, proprietarii nu ar mai avea obligații financiare.
Dizolvarea asociației nu înseamnă însă dispariția proprietății comune. Cota indiviză deținută de fiecare proprietar continuă să existe și rămâne înscrisă în actele de proprietate. Cheltuielile și consumurile aferente acestei proprietăți comune generează în continuare obligații de plată, reglementate de Codul civil.
În lipsa asociației, nu s-ar mai aplica Legea nr. 196/2018, ca lege specială dedicată asociațiilor de proprietari, însă ar deveni aplicabile regulile Codului civil referitoare la coproprietatea forțată și la obligațiile coproprietarilor.
Prin urmare, eliminarea asociației nu înseamnă eliminarea cheltuielilor necesare administrării și întreținerii unui bloc.
Ce se întâmplă dacă asociația dispare și nu este înlocuită cu nimic
O altă problemă este reprezentată de modul în care ar urma să fie administrată proprietatea comună după dizolvarea unei asociații.
Articolul 11 alin. (2) din Legea nr. 196/2018 stabilește că efectele neluării măsurilor de organizare și funcționare privind administrarea și gestiunea proprietății comune intră în răspunderea juridică a tuturor proprietarilor sau a reprezentanților acestora, după caz.
Dacă asociația este dizolvată fără a exista o altă formă de organizare, proprietarii vor trebui să gestioneze obligațiile care decurg din coproprietate potrivit Codului civil. În același timp, dacă este aleasă o formă de administrare care nu beneficiază de o reglementare specifică, costurile ar putea ajunge să fie mai mari decât cele existente prin intermediul asociației.
Pot apărea și conflicte suplimentare între coproprietari, inclusiv situații în care aceștia ajung în instanță pentru a-i obliga pe ceilalți să facă sau să nu facă anumite lucruri legate de proprietatea comună.
Reparațiile ar putea deveni mai greu de suportat
Gelu Pușcaș atrage atenția și asupra modului în care ar putea fi suportate reparațiile sau intervențiile importante în lipsa unei asociații.
Într-un asemenea scenariu nu ar mai exista mecanismele obișnuite ale asociației, precum fondul de reparații sau posibilitatea negocierii și eșalonării anumitor plăți către prestatori. În cazul unor lucrări costisitoare, un singur proprietar ar putea avea dificultăți în a suporta dintr-o singură plată suma care îi revine.
Una dintre motivațiile invocate pentru „desființarea” asociațiilor este eliminarea salariilor sau indemnizațiilor plătite președintelui, membrilor comitetului ori administratorului. Avocatul subliniază însă că lipsa unor persoane care să se ocupe efectiv de administrarea și gospodărirea blocului poate avea consecințe asupra stării imobilului.
De ce ideea „desființării” asociațiilor continuă să circule
Potrivit avocatului, cei familiarizați cu legislația asociațiilor de proprietari cunosc deja limitele unei asemenea propuneri. Cu toate acestea, ideea continuă să circule, în special în contextul nemulțumirilor legate de costurile lunare.
Gelu Pușcaș consideră că multe dintre afirmațiile privind „desființarea asociațiilor” pornesc din lipsa unei informări complete asupra Legii nr. 196/2018, Codului civil și legislației conexe.
În spațiul online, mesajele care cer eliminarea asociațiilor pot strânge numeroase reacții, însă problema apare atunci când trebuie explicat concret cum ar urma să fie realizată dizolvarea și, mai ales, ce sistem ar urma să fie pus în loc pentru administrarea proprietății comune.
În lipsa unei asemenea soluții, obligațiile proprietarilor nu dispar. Administrarea, întreținerea și repararea părților comune rămân necesare, iar costurile aferente continuă să existe chiar dacă asociația de proprietari nu mai funcționează.
