De la întreținere la reparații. Un avocat demontează cele mai răspândite 10 mituri din blocuri

Avocatul Gelu Pușcaș explică pe pagina „Consultanță Asociații Proprietari” că multe dintre conflictele dintre proprietari și asociațiile de proprietari pornesc de la interpretări greșite ale Legii nr. 196/2018.

Acesta a prezentat zece dintre cele mai răspândite mituri privind plata întreținerii, atribuțiile administratorului și ale președintelui, precum și obligațiile proprietarilor în cadrul unei asociații.

Citește și: Diferența dintre fondul de rulment și cel de reparații. Ce să știe proprietarii de apartamente

Întreținerea nu se plătește o singură dată pe an

Potrivit avocatului, există încă numeroși proprietari care cred că întreținerea poate fi achitată o singură dată pe an. În practică, această convingere conduce frecvent la acumularea de penalități de întârziere și, în unele cazuri, la procese în instanță.

Gelu Pușcaș explică faptul că, atunci când proprietarul contestă penalitățile, instanțele îi obligă de regulă pe datornici să achite atât restanțele, cât și penalitățile și cheltuielile de judecată.

Acesta subliniază că cheltuielile de întreținere trebuie achitate lunar, integral și în termenul de scadență prevăzut pe listele de plată.

Datoriile nu dispar dacă proprietarul a decedat

Un alt mit des întâlnit este acela că restanțele la întreținere nu mai pot fi recuperate după decesul proprietarului.

Avocatul arată că asociația de proprietari are la dispoziție proceduri legale prin care poate recupera aceste sume. Ea poate solicita deschiderea procedurii succesorale sau poate iniția procedura succesiunii vacante, situație în care statul preia patrimoniul sub beneficiu de inventar și suportă datoriile existente.

Citește și Ce pățești dacă crezi că ai fost furat la întreținere de administrator și nu plătești? Poți rămâne fără casă?

Gelu Pușcaș precizează că președintele asociației nu poate susține că nu are nicio soluție. Deși procedura implică timp și costuri, aceasta poate conduce la recuperarea creanțelor.

Reparația terasei este suportată de toți proprietarii

O altă idee greșită este aceea că terasa blocului trebuie reparată exclusiv de proprietarii apartamentelor situate la ultimul etaj.

Avocatul explică faptul că legislația nu prevede o asemenea obligație. Terasa face parte din proprietatea comună, iar costurile reparațiilor sunt suportate de toți proprietarii, proporțional cu cota-parte indiviză pe care o dețin.

Acest procent este înscris în actul de proprietate al apartamentului, boxei sau locului de parcare și apare inclusiv pe lista de întreținere. În funcție de această cotă se stabilește contribuția fiecărui proprietar la cheltuielile privind proprietatea comună.

Citește și De ce trebuie să plătească toți locatarii pentru reparația acoperișului la bloc? Cum se calculează datoria?

Primăria nu poate anula actele emise de asociație

Mulți proprietari consideră că primăria poate obliga conducerea asociației să ia anumite măsuri sau poate anula hotărârile acesteia.

Gelu Pușcaș arată că, potrivit articolului 10 din Legea nr. 196/2018, primăria are atribuții de îndrumare și control, însă nu este instanță de judecată.

Prin urmare, primăria poate aplica sancțiuni contravenționale, inclusiv amenzi, dar nu poate dispune anularea totală sau parțială a unui act emis de asociația de proprietari și nici nu poate obliga președintele, comitetul executiv, administratorul sau cenzorul să adopte ori să renunțe la anumite măsuri. Numai instanța de judecată poate anula asemenea acte.

Administratorul nu decide singur lucrările din bloc

Potrivit avocatului, administratorul nu este organ de conducere al asociației și nu face parte din comitetul executiv.

Acesta nu poate decide singur efectuarea lucrărilor și nici nu poate cheltui banii proprietarilor fără un mandat clar acordat de adunarea generală.

Gelu Pușcaș explică faptul că administratorul nu poate contracta din proprie inițiativă lucrări pentru acoperiș, terasă, schimbarea țevilor, montarea repartitoarelor sau introducerea unor fonduri pe lista de plată. Astfel de decizii aparțin adunării generale.

Contestarea listei de întreținere nu obligă asociația să refacă lista

Avocatul atrage atenția că simpla contestare a listei de plată nu obligă automat asociația să întocmească o nouă listă.

Asociația poate răspunde proprietarului prin explicații simple, fără argumentații juridice sau contabile complexe, iar unele asociații aleg chiar să nu formuleze un răspuns.

Potrivit explicațiilor oferite, asociația are un termen de 30 de zile în care poate efectua eventuale corecții, de regulă pe lista lunii următoare. Totuși, această posibilitate nu reprezintă o obligație legală.

Coloanele verticale de apă sunt proprietate comună

Un alt mit vizează reparațiile coloanelor verticale de apă, despre care unii proprietari cred că trebuie suportate doar de cei care le folosesc.

Gelu Pușcaș explică faptul că aceste coloane reprezintă părți comune ale imobilului. În consecință, costurile reparațiilor sunt suportate de toți proprietarii din asociație, indiferent de scară sau etaj, proporțional cu cota-parte indiviză.

Avocatul oferă și un exemplu. Dacă o conductă de alimentare cu apă de la scara 1 se sparge, iar reparația costă 1.000 de lei, suma se repartizează tuturor proprietarilor din asociație, inclusiv celor care locuiesc în alte scări ale ansamblului.

Centrala proprie nu elimină obligațiile privind proprietatea comună

Mulți proprietari consideră că, după montarea unei centrale de apartament, nu mai trebuie să contribuie la anumite cheltuieli comune.

Avocatul precizează că proprietarul cu centrală individuală continuă să plătească partea aferentă încălzirii spațiilor comune, precum și cheltuielile privind reparațiile conductelor comune de apă rece și gaze.

Legea prevede expres că renunțarea la folosința unei părți comune nu exonerează proprietarul de obligația de a suporta cheltuielile care îi revin. În consecință, existența unei centrale proprii nu înseamnă dispariția obligațiilor față de proprietatea comună.

Președintele asociației poate fi remunerat

Există și convingerea că funcția de președinte al asociației trebuie exercitată în mod obligatoriu fără plată.

Gelu Pușcaș explică faptul că președintele poate desfășura activitatea în mod gratuit dacă dorește, însă legea permite acordarea unei indemnizații lunare aprobate de adunarea generală.

Același principiu se aplică și membrilor comitetului executiv, administratorului sau cenzorului. Indemnizațiile și costurile serviciilor de administrare și mentenanță sunt stabilite prin hotărârea adunării generale.

Diferențele la apă nu înseamnă automat furt

Unul dintre cele mai frecvente reproșuri adresate administratorilor este acela că diferențele de apă reprezintă furt.

Avocatul explică faptul că valoarea facturii emise de furnizor trebuie repartizată între proprietari. În practică, totalul consumurilor declarate de locatari aproape niciodată nu coincide cu consumul înregistrat de furnizor, iar diferența trebuie recuperată și repartizată conform regulilor aplicabile.

Din acest motiv, un proprietar care declară un consum de 3 metri cubi poate constata că suma înscrisă pe lista de întreținere este mai mare decât cea rezultată strict din consumul propriu. Diferența poate proveni din pierderile sau diferențele de consum existente în sistem.

Gelu Pușcaș subliniază că nu orice sumă pe care proprietarul nu o înțelege și care apare pe lista de plată reprezintă un furt.