15 avize necesare pentru a ridica un etaj la casă. Cum poți lua amendă 100.000 lei? Marea capcană de evitat

Supraetajarea unei case e mai complexă decât ridicarea de la zero a unei construcții: modifică indicatorii urbanistici și încarcă o structură deja existentă.

Lista exactă a avizelor nu e fixă, ci dată exclusiv prin Certificatul de Urbanism (CU) eliberat de primăria locală. Aici intrăm în discuţia despre complexitatea a ceea ce trebuie să faci, din cauza birocrației de stat.

Există trei tipuri de avize şi acordurile juridice. Avizele obligatorii la orice proiect sunt cele de bază. Sunt solicitate în 99% dintre cazuri și vizează rețelele edilitare majore, pentru că modificarea casei poate influența consumul sau siguranța rețelelor din zonă.

15 avize sunt necesare, pentru a ridica un etaj la casă. Iei amendă şi 20.000 de euro

1. Alimentarea cu apă și canalizare, de la furnizorul local, cum e Apa Nova în Bucureşti;
2. Energia electrică, de la distribuitorul regional, cum este Reţele Electrice Muntenia;
3. Gazele naturale, de la operatorul de reţea, cum e Distrigaz Sud Reţele;

4. Salubritatea, adică contractul sau avizul cu firma de salubritate locală, pentru gestionarea deșeurilor din Construcții; 
5. Avizul de mediu sau decizia etapei de încadrare, emisă de Agenția Națională pentru Protecția Mediului (ANPM).

A doua categorie de avize sunt cele specifice, pentru siguranţă şi structură. Supraetajarea adaugă greutate pe fundația veche, motiv pentru care autoritățile cer garanții tehnice stricte, conform APE Structural Engineering.

Citeşte şi: Goana după curent ieftin aduce panouri pe balcoane. Experții: „Fără avize, pericol de incendiu și amenzi”

1. Avizul Inspectoratului de Stat în Construcții (ISC). Este obligatoriu, verifică studiile de specialitate.

2. Expertiza Tehnică MLPAT. Nu este un aviz de la o instituție, ci un raport obligatoriu, întocmit de un expert tehnic atestat, care decide dacă fundația și stâlpii existenți rezistă la încă un etaj de construcţie. 

3. Aviz de Securitate la Incendiu (ISU). E solicitat dacă, prin supraetajare, se schimbă funcțiunea clădirii sau dacă distanțele față de vecini nu respectă normele de siguranță la foc. A fost Cuiul lui Pepelea în tragedia din Club Colectiv, chit că acolo subiectul nu era o supraetajare.

Citeşte şi: Cât costă să-ți montezi o centrală termină în apartament în 2025. Prețuri, avize și costuri ascunse

A treia categoria sunt avizele de Amplasament și Restricții, variabile în funcție de amplasarea clădirii. Aici apare diferența majoră, ce poate ridica numărul total la peste 15 avize. Dacă imobilul e într-o zonă cu restricții specifice, sunt necesare:

1. Avizul Ministerului Culturii (prin Direcția pentru Cultură). Este obligatoriu dacă imobilul e monument istoric, e în zona de protecție a unui monument sau într-o zonă construită protejată (cazul multor cartiere vechi din București).

2. Avizul Autorității Aeronautice Civile Române (AACR). E solicitat dacă proprietatea e în conul de abordare al unui aeroport sau în zone cu restricții de înălțime (nordul Capitalei, lângă Aeroportul Băneasa).

Citeşte şi: Streinu Cercel, fostul manager de la Balș: Clădirea din 1953 a fost refăcută, avizele sunt în ordine

3. Avizul de la MApN, SRI sau STS. Dacă imobilul este în proximitatea unor obiective militare sau strategice (ministere, ambasade, unități militare).

4. Avizul de gospodărire a apelor, de la Apele Române. Dacă proprietatea este în apropierea unui curs de apă, lac sau într-o zonă inundabilă.

5. Avizul CFR / Drumuri Naționale: Dacă locuința e amplasată în zona de protecție a căilor ferate sau a drumurilor naționale.

"Fraţii" POT şi CUT, fundamentali în chestiune

În fine, sunt necesare acorduri Juridice, obligatorii prin lege, precum acordul vecinilor, dat în formă autentică, adică notarială. Acesta e obligatoriu prin Codul Civil, dacă noul etaj afectează direct vecinii (schimbarea funcțiunii clădirii, apariția unor ferestre pe calcan, umbrire sau distanțe minime neconforme).

Fundamentali sunt indicatorii urbanistici POT și CUT. POT înseamnă procentul de ocupare a terenului – cât ocupă amprenta casei. De obicei nu se modifică, deoarece etajul se ridică pe aceeași amprentă.

CUT înseamnă coeficientul de utilizare a terenului. Dacă prin noul etaj depășești valoarea maximă a CUT-ului aprobat prin planul urbanistic general (PUG), proprietarul e obligat să facă un plan urbanistic zonal (PUZ) sau de detaliu (PUD), ceea ce adaugă încă un set masiv de avize și un timp de așteptare în plus de până la 2 ani.

Banii necesari: până la zeci de mii de euro

Taxele stricte ale avizelor instituționale sunt relativ mici, însă documentația tehnică din spate,, adică studiile și proiectele semnate de ingineri și arhitecți, fără care instituțiile nu primesc dosarul, reprezintă grosul investiției.

Aşa că: pregăteşte-te de cheltuit bani la greu. Costul total al birocrației se împarte în trei categorii mari și variază între 4.000 și peste 9.000 de euro.

Mai întâi, sunt taxele de avizare propriu-zise, plătite către instituții. Totalul estimat al costurilor este între 1.500 şi 4.000 de lei, adică 300 – 800 de euro. Şi acum, pe rând:

Uite muntele de bani. Mai jos

- Certificatul de urbanism are un cost simbolic, sub 50 de lei.
- Avizele de utilități (Apă, Electricitate, Gaz, Salubritate) costă 100 - 500 de lei fiecare.
- Avizul de Mediu și cel de la Direcția de Cultură mai înseamnă câteva sute de lei.

- Studiile tehnice obligatorii, care sunt cele mai importante, la o supraetajare, au un total estimat de 4.500 – 11.000 de lei, adică 900 – 2.200 de euro.
- Expertiza tehnică MLPAT costă şi ea între 2.500 și 6.000 de lei, adică între 500 şi 1200 de euro. Apare un expert, care verifică dacă fundația existentă rezistă la supraetajare. Dacă structura are nevoie de consolidare, doar proiectul de consolidare în sine mai poate adăuga până la 2.000 de euro. 
- Studiul geotehnic și ridicarea topografică costă între 2.000 și 5.000 de lei.

- Proiectarea și taxa de autorizație are un total estimat la 3.000 – 6.000 de euro. Arhitectul și inginerul structurist desenează proiectul tehnic pentru autorizare. Prețurile pieței variază între 15 și 30 euro/mp din suprafața desfășurată. 
- Taxa pentru eliberarea autorizației de construire reprezintă 0,5% din valoarea de deviz a lucrărilor declarate în proiect.

Poate să dureze şi doi ani. Mai bine îţi ridici o casă nouă

În teorie, legea impune termene de 30 de zile. În realitate, din cauza birocrației, obținerea autorizației pentru o supraetajare durează între 6 și 12 luni, presupunând că nu este nevoie de PUD sau PUZ, conform necesit.ro.

Dacă proiectul necesită asta, pentru că se depășesc limitele de înălțime ale zonei, durata de avizare creşte la 18 - 24 de luni. Mai bine îţi faci o casă nouă, fără structurişti care să calculeze dacă îţi rezistă casa veche.

Atenţie la capcana valabilităţii actelor obţinute

Există un efect de domino al expirării actelor care deja ţi-au fost emise. Certificatul de Urbanism și unele avize au un termen de valabilitate limitată, de obicei de 12 - 24 de luni.

Dacă o instituție întârzie foarte mult, cu un aviz specific solicitat, riști ca avizele obținute la începutul procesului să expire.

Intri astfel într-un cerc vicios, în care trebuie să plăteşti din nou taxe de prelungire la cele mai vechi avize obţinute și să aștepţi din nou. Şi iar, când primeşti ultimul aviz din şir, primul expiră, şi tot aşa.