Schema din Sectorul 6. Blocuri de 100.000.000 €, aprobate după ce sunt vândute unui dezvoltator din Oradea

Compania neagă orice intervenție politică și susține că, după semnarea promisiunii, procedura nu s-a accelerat, ci s-a prelungit.

Un proiect cu un beneficiar la vedere. Și altul ascuns

Un Plan Urbanistic de Detaliu pentru un proiect imobiliar de proporții, situat pe Bd. Timișoara nr. 50, Sector 6, este pe cale să intre la aprobare după un traseu administrativ început în urmă cu aproape patru ani.

Citește și: Amendă 1.000 lei dacă închizi terasa casei cu termopan. Ai nevoie de autorizație de construcție?

Formal, la vedere, beneficiarul proiectului este Fitomel Company SRL, o companie deținută de omul de afaceri Roger El Akoury, supranumit și regale medicamentelor pentru că este unul din fondatorii lanțului de farmacii Sensiblu.

Între timp însă, potrivit unui antecontract de vânzare-cumpărare consultat de Newsweek România, Fitomel a promis vânzarea terenului și a proiectului către Prima Astera SRL, companie parte a Prima Development Group, deținut și controlat de omul de afaceri Ștefan Kopanyi.

Acesta s-a împreună cu soția sa alături de premierul României și președintele PNL, Ilie Bolojan, la un restaurant în București când cei din urmă a preluat șefia PNL iar în presă au apărut de-a lungul timpului informații privind legăturile dintre cei doi.

Schema din Sectorul 6.  Blocuri de 100.000.000 €, aprobate după ce sunt vândute unui dezvoltator din Oradea

De cealaltă parte, traseul avizării sau, din contră, a blocării acestui proiect pe vechile coordonate ține de doi apropiați ai lui Bolojan: Ciprian Ciucu, actualul primar general al Bucureștiului și fost primar al sectorului 6, și actualui primar al sectorului 6, Paul Moldovan, un apropiat al lui Ciucu.

Miza este uriașă. Vorbim despre un teren de peste 19.000 de metri pătrați, amplasat într-o zonă importantă a Sectorului 6, pe Bulevardul Timișoara, unde documentația urbanistică permite un ansamblu de locuințe colective cu spații comerciale și regim de înălțime de până la 2S+P+11E.

Pe baza suprafețelor construibile prevăzute în documentația PUD, valoarea finală a proiectului ar putea depăși, în funcție de prețurile de vânzare, 100 de milioane de euro.

Proiectul: peste 19.000 mp de teren, blocuri de până la 11 etaje

Documentația PUD arată că proiectul vizează terenul de pe Bd. Timișoara nr. 50, identificat cu numărul cadastral 245627, în suprafață de 19.151 mp conform măsurătorilor cadastrale. Beneficiarul indicat este Fitomel Company SRL, iar proiectantul este GRN Studio Design SRL.

În total, documentația indică o suprafață desfășurată propusă de aproximativ 56.129 mp. Aceasta este cifra-cheie care arată amploarea economică a proiectului.

Câte apartamente ar putea avea proiectul

Documentația PUD consultată de Newsweek România nu indică explicit numărul final de apartamente.

Totuși, pe baza suprafeței desfășurate totale, se poate face o estimare rezonabilă. În proiectele rezidențiale mari, suprafața vandabilă reprezintă, de regulă, o parte din suprafața desfășurată totală, după scăderea circulațiilor, spațiilor tehnice, parcărilor, zonelor comune și eventualelor spații comerciale.

Dacă suprafața vandabilă rezidențială ar fi în zona de 38.000–44.000 mp, iar apartamentul mediu ar avea între 55 și 65 mp utili/vândabili, proiectul ar putea însemna aproximativ 600–800 de apartamente, în funcție de configurația finală.

Este o estimare, nu o cifră oficială. Numărul real ar trebui confirmat de beneficiar, proiectant sau Primăria Sectorului 6.

Valoarea posibilă: peste 100 de milioane de euro

Și valoarea finală a proiectului trebuie tratată ca estimare.

La o suprafață vândabilă estimată de 38.000–44.000 mp, un preț mediu de vânzare de 2.200–2.800 euro/mp ar duce proiectul într-o zonă de venituri brute de aproximativ 85–123 milioane de euro.

Dacă proiectul include și spații comerciale vândute sau închiriate separat, valoarea economică totală ar putea urca și mai mult.

Prin urmare, vorbim despre un proiect care, la finalizare, are potențialul de a deveni o dezvoltare imobiliară de peste 100 de milioane de euro, deși terenul/proiectul a fost antecontractat în aprilie 2026 pentru 10 milioane de euro.

Antecontractul: Fitomel promite vânzarea către Prima Astera pentru 10 milioane de euro

Elementul care schimbă substanțial datele problemei este antecontractul de vânzare-cumpărare.

Potrivit documentului consultat de Newsweek România, la data de 24 aprilie 2026, Fitomel Company SRL, în calitate de promitent-vânzător, a semnat cu Prima Astera SRL, în calitate de promitent-cumpărător, o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare pentru imobilul de pe Bd. Timișoara nr. 50. 

Obiectul promisiunii este terenul de 19.151 mp, cu număr cadastral 245627, împreună cu construcțiile existente pe teren. Este exact amplasamentul care face obiectul PUD-ului aflat pe circuitul de aprobare la Sectorul 6.

Prețul stabilit în antecontract este de 10.000.000 euro, plus TVA în regim de taxare inversă. Din această sumă, 6.985.700 euro reprezintă prețul terenului, iar diferența este alocată construcțiilor existente.

Prima Astera SRL trebuie să achite un avans total de 2.000.000 euro, în două tranșe: 1.000.000 euro la semnarea promisiunii și încă 1.000.000 euro până la data de 18 iunie 2026. Restul de 8.000.000 euro urmează să fie plătit la semnarea contractului final de vânzare-cumpărare.

Citește și: Cât costă să construiești o casă în 2026? Cheltuielile ascunse care îți pot da bugetul peste cap

Contractul final trebuie semnat în termen de cel mult 15 zile lucrătoare de la îndeplinirea condiției suspensive, dar nu mai târziu de 3 mai 2029. Condiția suspensivă este legată de obținerea unui aviz favorabil de la Comisia pentru examinarea investițiilor străine directe, dacă investiția intră sub incidența regimului legal aplicabil.

Prima Astera primește dreptul să continue sau să modifice PUD-ul

Cea mai importantă parte a antecontractului nu este doar prețul, ci rolul pe care Prima Astera îl capătă în proiect înainte de transferul final al proprietății.

Documentul arată că Prima Astera a analizat documentația PUD existentă și că poate continua, modifica sau chiar abandona procedura PUD pe propria cheltuială și pe propriul risc. Antecontractul prevede că promitentul-cumpărător este îndreptățit să continue procedurile legate de finalizarea sau modificarea documentației urbanistice.

Mai mult, Fitomel acordă cumpărătorului o procură pentru continuarea sau modificarea documentației PUD și pentru efectuarea demersurilor aferente.

Această clauză este esențială.

Formal, PUD-ul aflat la Sectorul 6 are ca beneficiar Fitomel Company SRL. În realitate, după semnarea antecontractului, Prima Astera SRL capătă un interes economic direct și un rol operațional în continuarea procedurii urbanistice.

Altfel spus, Consiliul Local Sector 6 ar putea vota un PUD care apare oficial ca fiind al Fitomel, dar care, din punct de vedere economic, este deja prins într-o tranzacție cu Prima Astera.

„Așteptăm de peste un an să ne fie aprobat PUD-ul”

Cronologia proiectului ridică întrebări și prin prisma blocajului reclamat de surse apropiate dezvoltatorului.

O sursă apropiată dezvoltatorului a declarat pentru Newsweek România că documentația ar fi fost finalizată de mai mult timp, dar PUD-ul nu a fost pus pe ordinea de zi.

„Așteptăm de peste un an să ne fie aprobat PUD-ul și nu ni se dă nicio explicație. Toată documentația este finalizată, totul este OK tehnic, dar primarul nu îl pune pe ordinea de zi pentru a fi aprobat. Nu avem nicio explicație, nu vor, habar nu am”, a declarat sursa citată.

Declarația este importantă pentru că fixează un posibil blocaj anterior semnării antecontractului. Dacă PUD-ul era, într-adevăr, finalizat tehnic de peste un an, dar nu era introdus la vot, atunci momentul în care proiectul ajunge în faza decisivă, după semnarea promisiunii dintre Fitomel și Prima Astera, devine cu atât mai relevant.

Bolojan, Ciucu, primarul de la 6 sunt în silenzio stampa

Newsweek România a solicitat puncte de vedere de la premierul Ilie Bolojan, de la Ciprian Ciucu, actual primar general și fost primar al Sectorului 6, de la Primăria Capitalei, de la Primăria Sectorului 6 / primarul Paul Moldovan, de la Roger Akoury / Fitomel Company SRL și de la compania asociată lui Ștefan Kopanyi/Kompanyi.

Întrebările adresate primarului general Ciprian Ciucu au fost trimise atât la Primăria Capitalei, care ne-a redirecționat către Primăria Sectorului 6, cât și personal lui Ciprian Ciucu.

Până la momentul publicării, singurul punct de vedere primit a venit din partea Prima Development Group, transmis prin Adrian Stoichină, Partner & Co-CEO.

Newsweek România le va publica punctul de vedere al tuturor celor implicați imediat ce ni-l vor trimite.

Prima Development: tranzacția nu depinde de PUD, procedura nu s-a accelerat

Stoichină că Prima Astera SRL, parte a Prima Development Group, a încheiat în aprilie 2026 cu Fitomel Company SRL o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare pentru terenul din Bd. Timișoara nr. 50. Compania susține însă că tranzacția „nu este condiționată de obținerea PUD-ului”, iar prețul „stabilit în condiții de piață” nu este afectat de acest demers administrativ.

Citește și: Statul i-a închiriat lui Adrian Năstase o vilă de 720 mp cu 1.400€/lună. Aici l-a primit pe ambasadorul Rusiei

Prima Development Group mai susține că scopul achiziției este dezvoltarea directă a unui proiect rezidențial, nu o revânzare speculativă. Compania afirmă că dezvoltă în București din 2017, în sectoarele 3, 4 și 6, și că achiziția terenului din Bd. Timișoara ar reprezenta continuarea unei strategii de extindere în Capitală.

În privința PUD-ului, compania spune că a analizat documentația înainte de semnarea antecontractului, printr-un due diligence juridic și urbanistic. Potrivit punctului de vedere transmis, concluziile analizei au fost că accesul existent din Bd. Timișoara trebuie menținut în etapa imediată, iar regimul de înălțime al clădirii din partea posterioară a terenului trebuie redus de la P+5E la P+4E.

Compania susține că aceasta a fost singura solicitare de substanță formulată în dosar și că ea a fost depusă oficial de proprietar la 12 mai 2026.

Prima Development Group transmite și o cronologie proprie a dosarului: certificatul de urbanism a fost emis la 24 noiembrie 2022, dosarul pentru avizul arhitectului-șef ar fi fost depus la 18 noiembrie 2024, consultarea publică ar fi fost parcursă fără observații, iar avizul arhitectului-șef ar fi fost obținut la 15 aprilie 2025. Potrivit companiei, aceste etape au avut loc înainte de primul contact al grupului cu vânzătorul, despre care susține că a avut loc în vara anului 2025.

Compania respinge ideea că procedura s-ar fi accelerat după semnarea promisiunii din aprilie 2026. Din contră, Prima Development Group susține că, după semnarea antecontractului, procedura s-a extins, deoarece modificarea de temă solicitată a dus la reluarea informării publicului, notificarea vecinilor și obținerea unor avize suplimentare, inclusiv de mediu și circulații.

Un alt element relevant din răspunsul companiei este afirmația că noul certificat de urbanism solicitat de proprietar la 7 aprilie 2026 nu fusese emis până la momentul răspunsului, deși, potrivit companiei, termenul legal de 30 de zile expirase în prima parte a lunii mai.

Prima Development Group precizează că reprezentanți ai companiei au avut, înainte de semnarea promisiunii, în etapa de due diligence, întâlniri instituționale la sediul Primăriei Sectorului 6, cu reprezentanți ai direcției de urbanism, cu arhitectul-șef și cu primarul Paul Moldovan. Compania susține că aceste discuții au vizat verificarea situației juridice a terenului, clarificarea reglementărilor urbanistice și prezentarea viziunii de dezvoltare, nu termenele sau calendarul procedurii.

Potrivit Prima Development Group, după semnarea promisiunii nu a mai existat nicio altă discuție cu reprezentanții Primăriei Sectorului 6.

Citește și: Piața chiriilor în București: O banală garsonieră, cât 75% din salariul minim. 2 camere, 600 € în medie

Compania neagă explicit orice intervenție politică. În punctul de vedere transmis, Prima Development Group susține că nici compania, nici acționarii, nici reprezentanții săi „nu au solicitat și nu au primit vreun sprijin, vreo recomandare sau vreo intervenție — politică sau de orice altă natură — în legătură cu acest teren sau cu procedura PUD”.

În numele lui Ștefan Kopanyi, compania precizează că acesta nu a discutat niciodată, direct sau prin intermediari, cu Ilie Bolojan sau cu Ciprian Ciucu despre terenul din Bd. Timișoara nr. 50, despre proiect, despre Fitomel Company SRL sau despre procedura PUD de la Sectorul 6.

Prima Development Group mai susține că este de acord cu publicarea integrală, de către Primăria Sectorului 6, a tuturor documentelor, corespondenței și împuternicirilor din dosarul PUD Bd. Timișoara nr. 50.

Cronologia ridică întrebări

Documentația PUD are la bază Certificatul de Urbanism nr. 1093/111T din 24.11.2022, valabil 24 de luni. Memoriul tehnic arată că documentația a fost elaborată în mai 2024 și actualizată în octombrie 2024.

Așadar, proiectul are un traseu administrativ care începe în 2022, este documentat tehnic în 2024, primește, potrivit Prima Development Group, avizul arhitectului-șef în aprilie 2025, dar nu este aprobat nici în 2026.

Între timp, în aprilie 2026, apare antecontractul dintre Fitomel și Prima Astera.

Prima Development Group susține că această succesiune nu arată o accelerare, ci dimpotrivă, o prelungire a procedurii. Totuși, exact această cronologie rămâne punctul central de verificat de către autorități: de ce un PUD care, potrivit companiei, avea avizul arhitectului-șef din aprilie 2025 nu a ajuns la vot până în 2026 și ce efect are asupra procedurii faptul că între timp proiectul a fost promis spre vânzare către un nou beneficiar economic.

Nu există, în acest moment, o dovadă publică directă că Ilie Bolojan ar fi intervenit pentru acest proiect. Compania lui Ștefan Kopanyi respinge explicit această ipoteză. Dar cronologia, miza economică, blocajul reclamat de surse apropiate dezvoltatorului și schimbarea beneficiarului economic potențial justifică întrebări publice ferme către Primăria Sectorului 6, Ciprian Ciucu, Ilie Bolojan, Fitomel și Roger El Akoury.

Întrebarea-cheie: cine este adevăratul beneficiar al PUD-ului?

Din punct de vedere formal, răspunsul este simplu: beneficiarul PUD-ului este Fitomel Company SRL.

Din punct de vedere economic, situația este mai complicată. Antecontractul arată că proiectul a fost promis către Prima Astera SRL, care plătește un avans de 2 milioane de euro și primește dreptul de a continua sau modifica documentația urbanistică.

Prin urmare, întrebarea esențială este:

Consilierii locali votează un PUD pentru Fitomel sau votează, în realitate, un act urbanistic care valorizează un proiect deja promis către Prima Astera?

Prima Development Group respinge această interpretare și susține că tranzacția nu este condiționată de PUD, iar prețul nu este influențat de procedura administrativă. Totuși, compania confirmă că a analizat documentația urbanistică, că a solicitat modificări ale proiectului și că a primit împuterniciri pentru demersuri în dosarul PUD.

Această întrebare devine și mai importantă dacă luăm în calcul valoarea potențială a proiectului. Un teren antecontractat la 10 milioane de euro poate deveni, după aprobarea PUD-ului și dezvoltarea ansamblului, baza unei afaceri imobiliare de peste 100 de milioane de euro.