Care este diferența dintre fondul de rulment și cel de reparații? Cum pot fi contestate sumele?
Fondul de rulment și fondul de reparații apar frecvent pe listele de întreținere, însă mulți proprietari nu știu de ce sunt percepute aceste sume, cine le aprobă și în ce condiții pot fi contestate.
Avocatul Gelu Pușcaș a scris pe pagina de Facebook Consultanță Asociații Proprietari despre motivele pentru care proprietarii plătesc fond de rulment și fond de reparații, precum și despre cadrul legal care reglementează aceste contribuții în cadrul asociațiilor de proprietari.
Potrivit acestuia, mulți proprietari achită aceste sume fără să știe exact de ce apar în lista de întreținere. În aproape fiecare lună, pe listele de plată sunt incluse atât fondul de rulment, cât și fondul de reparații, însă puțini cunosc cine aprobă aceste fonduri, când devin obligatorii, dacă pot fi contestate și în ce condiții ar putea fi eliminate din lista de plată.
Citește și: Poți refuza plata unui fond aprobat de asociație doar pentru că nu ești de acord? Un avocat explică
Care este diferența dintre fondul de rulment și cel de reparații? Cum pot fi contestate sumele?
Avocatul explică faptul că, în momentul în care aceste sume sunt introduse în lista de plată, ele devin obligații de plată pentru proprietar și beneficiază de prezumția de legalitate. Cu alte cuvinte, legea prezumă că respectivele sume au la bază fie o hotărâre a adunării generale, fie o decizie legală a comitetului executiv adoptată în baza unui mandat acordat de adunarea generală.
Conform prevederilor Legii 196/2018, hotărârile adunării generale se prezumă legale până la eventuala anulare a acestora de către instanța de judecată, în baza articolului 52 din actul normativ.
Citește și: 3.000 lei amendă dacă nu declari numărul corect de persoane la întreținere. Trebuie și copiii?
În ceea ce privește aprobarea acestor fonduri, avocatul precizează că atât fondul de rulment, cât și fondul de reparații trebuie aprobate de adunarea generală, prin votul majorității proprietarilor prezenți la ședință.
Totodată, administratorul asociației are obligația să țină o evidență separată pentru fiecare fond și să evidențieze contribuția fiecărui proprietar.
Avocatul subliniază și existența unor diferențe importante între cele două tipuri de fonduri. Fondul de rulment poate fi restituit proprietarului în anumite situații prevăzute de lege, în timp ce fondul de reparații nu beneficiază de aceeași regulă de restituire.
Referitor la posibilitatea eliminării acestor sume din lista de plată, Gelu Pușcaș atrage atenția asupra unei confuzii frecvente în rândul proprietarilor. Simplul fapt că un proprietar contestă lista de întreținere sau formulează o sesizare la Primărie nu conduce automat la eliminarea sumelor respective.
Potrivit explicațiilor oferite, doar instanța de judecată poate analiza concret dacă respectivele contribuții trebuie eliminate sau menținute în lista de plată.
Fondul de reparații
Fondul de reparații este reglementat prin articolul 71 din Legea nr. 196/2018 și are rolul de a asigura sumele necesare pentru lucrări de reparații, modernizări, consolidări sau reabilitări termice ale clădirii.
Acesta nu este obligatoriu prin lege, însă devine obligatoriu dacă este aprobat de Adunarea Generală a proprietarilor. Adunarea stabilește suma totală, perioada de colectare și scopul exact al fondului.
Citește și: Prețuri astronomice la chirii în Spania. Românii plătesc 45% din salariu pentru un apartament
Banii din fondul de reparații se pot utiliza exclusiv pentru intervenții asupra proprietății comune – de exemplu, pentru repararea acoperișului, reabilitarea fațadei sau modernizarea instalațiilor comune. Ei nu pot fi folosiți pentru cheltuieli curente sau alte scopuri. În caz contrar, asociația riscă amenzi între 4.000 și 9.000 de lei, conform legislației în vigoare.
Citește și: Cum câștigi mai mulți bani cu un apartament? Chirie sau regim hotelier – Airbnb, Booking?
Suma necesară se stabilește în funcție de lucrările planificate, prin bugetul anual aprobat de proprietari. Colectarea se face de regulă anual, iar sumele se depun în contul unic al asociației.
Este important de știut că fondul de reparații nu se returnează proprietarilor, iar diminuarea acestuia este posibilă doar prin hotărârea Adunării Generale sau a comitetului executiv.
Fondul de rulment
Spre deosebire de fondul de reparații, fondul de rulment este obligatoriu prin lege, fiind reglementat de articolul 72 din aceeași Lege nr. 196/2018. Scopul său este să asigure acoperirea cheltuielilor lunare ale asociației, precum plata facturilor de apă, căldură, energie electrică, salubritate sau alte servicii comune.
Cuantumul fondului de rulment și modul de colectare sunt stabilite tot de Adunarea Generală, însă suma minimă este, de obicei, echivalentul celei mai mari cheltuieli lunare din anul anterior, ajustată cu rata inflației. Acest fond este permanent, fiind reîntregit lunar, și se depune în contul curent al asociației.
Fondul de rulment poate fi returnat vânzătorului unui apartament în momentul tranzacției, dacă acest lucru nu este prevăzut altfel în contractul de vânzare.
De asemenea, în cazuri justificate, poate fi diminuat cu acordul Adunării Generale. Utilizarea incorectă a acestor sume poate atrage amenzi între 4.000 și 9.000 de lei, iar neconstituirea fondului este sancționată cu amenzi între 2.500 și 5.000 de lei.
