Vecinul a mutat gardul și folosește terenul tău? Iată când poate cere să devină proprietar, potrivit legii
Certurile privind limitele de proprietate, mutarea gardurilor și folosirea terenului altcuiva sunt cauze frecvente ale disputelor dintre vecini și în România.
O situație deosebită apare atunci când un proprietar îi permite unui vecin să folosească o parte din curtea sa timp de mai mulți ani – pentru o grădină, o parcare sau un alt scop.
În astfel de cazuri, mulți se întreabă dacă, după suficient timp, vecinul ar putea ajunge să dobândească dreptul de proprietate asupra acelei suprafețe.
Vecinul a mutat gardul și folosește terenul tău? Iată când poate cere să devină proprietar, potrivit legii
Codul civil reglementează uzucapiunea ca modalitate de dobândire a dreptului de proprietate asupra unui imobil. Totuși, simplul fapt că o persoană a folosit un teren timp de 10, 20 sau mai mulți ani nu înseamnă automat că poate deveni proprietarul acestuia.
Potrivit art. 928 din Codul civil, posesorul poate dobândi proprietatea asupra bunului posedat prin uzucapiune, însă trebuie îndeplinite condițiile prevăzute de lege.
Citeşte şi: Câţi bani trebuie să dai statului, dacă închiriezi un apartament? Ce amendă iei dacă nu faci asta?
Una dintre chestiunile esențiale este natura posesiei. Art. 916 din Codul civil definește posesia ca exercitarea în fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui bun de către persoana care îl stăpânește și se comportă ca un proprietar.
Nu este suficient să folosești terenul altcuiva ani de zile
În practică, poate exista situația în care limita dintre două proprietăți a fost stabilită greșit cu mult timp în urmă, iar unul dintre vecini crede că folosește propriul teren. Pentru ca posesia să poată produce efecte juridice, trebuie însă analizate condițiile concrete în care aceasta a fost exercitată.
Situația este diferită atunci când vecinul știe că terenul nu îi aparține. Art. 918 alin. (1) lit. d) din Codul civil prevede că nu constituie posesie stăpânirea unui bun al altuia de către persoana care îl deține temporar cu îngăduința proprietarului sau care este obligată să îl restituie.
Prin urmare, dacă proprietarul i-a permis unui vecin să folosească o parte din curte, această folosință nu înseamnă automat că vecinul a început să posede terenul ca un adevărat proprietar. Într-o asemenea situație poate exista o detenție precară, iar simpla trecere a anilor nu transformă automat această situație în drept de proprietate.
Codul civil reglementează două forme principale de uzucapiune imobiliară: uzucapiunea extratabulară și uzucapiunea tabulară. Potrivit art. 930, uzucapiunea extratabulară poate interveni după 10 ani de posesie, dar numai în anumite situații prevăzute expres de lege, printre care cazul în care proprietarul înscris în cartea funciară a decedat, a fost înscrisă renunțarea la proprietate sau imobilul nu era înscris în nicio carte funciară.
În cazul uzucapiunii tabulare, art. 931 prevede un termen de 5 ani pentru persoana înscrisă cu bună-credință în cartea funciară, fără o cauză legitimă, dacă posesia sa a fost neviciată.
Instanța poate decide asupra dreptului de proprietate
Împlinirea unui termen nu înseamnă, prin ea însăși, că o parte din parcelă va fi transferată automat vecinului. În cazul unui litigiu, trebuie analizate condițiile concrete ale posesiei și dacă sunt îndeplinite cerințele legale pentru dobândirea proprietății prin uzucapiune.
Codul civil stabilește și reguli privind viciile posesiei. Potrivit art. 922, posesia poate fi afectată de anumite vicii, iar art. 923–925 reglementează, între altele, discontinuitatea, violența și clandestinitatea. Art. 927 prevede că posesia viciată devine utilă atunci când viciul încetează.
Citeşte şi: Schimbare în Legea ANL. Cine va avea dreptul să închirieze locuinţe făcute de stat, prin Agenţie?
Prin urmare, este important și modul în care vecinul a început să folosească terenul. Dacă proprietarul i-a permis în mod expres să utilizeze o anumită suprafață, acest aspect poate fi esențial pentru stabilirea caracterului posesiei.
Un acord verbal poate cauza probleme
Proprietarii care permit unei alte persoane să folosească o parte din terenul lor ar trebui să stabilească în scris condițiile acestei folosințe, în loc să se bazeze exclusiv pe o înțelegere verbală timp de ani de zile. Un document clar poate preveni ulterior disputele privind drepturile fiecărei părți și limitele proprietății.
Dacă există o dispută cu privire la limita unei parcele, situația poate fi verificată prin documentele cadastrale și prin consultarea cărții funciare. De asemenea, un topograf autorizat poate determina poziția limitei dintre proprietăți pe teren.
În cazul în care un vecin ocupă un teren fără permisiune, mută un gard sau refuză să elibereze o parte din parcelă, proprietarul poate solicita protecție juridică.
În astfel de litigii, circumstanțele concrete pot fi decisive, motiv pentru care folosirea îndelungată a terenului altcuiva nu trebuie confundată automat cu dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune.
