Schimbările ar putea varia de la simple ajustări ale sistemului de comisioane, la o restructurare mai radicală a sectorului imobiliarelor rezidențiale.
Cumpărătorii și vânzătorii de case se confruntă cu perspectiva unor schimbări majore, în ceea ce privește modul în care plătești, cât și în ce mod îți plătesc agenții imobiliari, în urma unui verdict istoric, împotriva Asociației Naționale a Agenților Imobiliari și a marilor brokeri rezidențiali.
Imobiliarele rezidenţiale ar putea să se restructureze
Aceste modificări ar putea varia, de la modificări minore ale sistemului de comisioane, până la o restructurare mai radicală a industriei imobiliare rezidențiale, cum ar fi mai mulți oameni care cumpără locuințe fără a folosi agenți sau cumpărători care își plătesc agenții la oră.
Un juriu federal din Missouri a constatat că NAR și marile agenții de brokeraj au conspirat pentru a menține costurile artificial-ridicate și a acordat despăgubiri de 1,8 miliarde de dolari, care ar putea fi triplate la peste 5 miliarde de dolari, conform regulilor antitrust.
NAR a spus că intenționează să facă recurs.
Verdictul ridică posibilitatea celor mai mari schimbări din ultimele decenii, în ceea ce privește modul în care americanii cumpără și vând case și costurile asociate cu acele tranzacții.
Citeşte şi: Cele mai ieftine apartamente din România. Orașele unde au scăzut foarte mult prețurile la imobiliare
Într-un raport lansat înaintea verdictului, Ryan Tomasello, un analist al industriei imobiliare de la Keefe, Bruyette & Woods, a prezis că procesele ar putea duce la o reducere cu 30% a celor 100 de miliarde de dolari pe care americanii îi plătesc în comisioane imobiliare, în fiecare an, și ar pune sub presiune peste jumătate dintre cei aproape 1,6 milioane de agenți din industrie.
Este imposibil de prevăzut cum va influenţa această schimbare lucrurile în România, pentru că sistemul american este diferit de cel românesc.
În SUA există un registru naţional unic al imobiliarelor. Orice vânzător sau cumpărător nu poate încheia contract decât cu un singur agent.
Citeşte şi: Risc de lichidări în imobiliare. Președintele Evergrande este pus sub supravegherea poliției
În România, nu există niciun fel de registru. Agenţiile imobiliare îşi fac un scop în sine din a da impresia că oferta e mai mare decât în realitate, în timp ce în SUA, aşa-numitele "servicii de listări multiple", au practici stricte.
La noi, acelaşi apartament, agăţat la etajul 10, într-un bloc din Berceni, este scos la vânzare de zece ori, în diverse publicaţii pe print şi în online, la preţuri diferite, cu date care simulează că este vorba despre proprietăţi distincte.
„Îmi este greu să cred că acesta ar putea fi verdictul și nu există schimbări materiale”, a spus Anthony Lamacchia, despre situaţia din America.
Agenția sa de brokeraj, Lamacchia Realty, are peste 500 de agenți, în șase state. „Acum este doar despre ce, și când, și la ce duce”, a opinat acesta.
Citeşte şi: Primele victime ale crizei imobiliare. Au plătit integral o locuință, le-a fost livrată "la roșu"
Nimic nu s-a schimbat încă pentru agenții imobiliari sau pentru consumatorii aflați în mijlocul tranzacțiilor, dar noile politici privind comisioanele ar putea veni dintr-o varietate de direcții, conform The Wall Street Journal.
Judecătorul federal ar putea solicita modificări ale modului în care funcționează firmele de brokeraj imobiliar. Serviciile de listări multiple ar putea institui noi practici pe cont propriu, din cauza preocupărilor legate de potențiala răspundere.
Iată câteva scenarii pentru potențialele schimbări în viitor:
Agenții vânzătorilor nu pot oferi comisioane în avans
Procesul din Missouri s-a centrat pe modul în care sunt plătiți agenții imobiliari care reprezintă cumpărătorii. În sistemul actual, vânzătorii plătesc comisionul propriu al agentului - de obicei 5%, până la 6% din prețul de vânzare al unei case - care este la rândul său împărțit cu agentul cumpărătorului.
În majoritatea subpiețelor, vânzătorilor li se cere să includă suma pe care o vor plăti agentului unui cumpărător, pentru a face publicitate unei case, într-o bază de date cunoscută sub numele de "serviciu de listări multiple".
NAR spune că sistemul actual ajută cumpărătorii, deoarece le permite să își direcționeze fondurile către un avans.
Îngreunare
Avocații reclamanților au susținut că modelul actual îngreunează negocierile cumpărătorilor și vânzătorilor și menține costurile comisioanelor ridicate, chiar dacă acum tehnologia le permite cumpărătorilor să găsească listări și să cerceteze ei înșiși piața.
Un rezultat favorizat de susținătorii consumatorilor este că cei care cumpără și-ar plăti proprii agenți, dar ar putea negocia ca vânzătorul să ajute să acopere acest cost, ca parte a tranzacției.
„Nu schimbă întregul sistem, ci injectează forțele pieței în proces, pentru a vă asigura că aveți o corelație între serviciul oferit și comisionul pe care îl primește brokerul”, a spus Ted Tozer, de la Centrul de Politici pentru Finanțarea Locuinței al Urban Institute.
Un astfel de sistem este probabil să funcționeze mai bine pentru cumpărătorii de pe o piață mai slabă, când aceștia ar avea mai multe pârghii pentru a încerca să-l determine pe vânzător să acopere costul. Pe piața actuală, cu stocuri restrânse din punct de vedere istoric, vânzătorii pot avea mai multe pârghii, pentru a nu acoperi costul.
Cumpărătorii trebuie să plătească propriilor agenți
Dacă vânzătorilor li se interzice să plătească agenților cumpărătorilor, atunci cumpărătorii ar putea fi forțați să vină cu numerar suplimentar sau să nu aibă un agent propriu.
Acest lucru ar putea afecta cel mai mult cumpărătorii de case pentru prima dată. Este cel mai puțin probabil să aibă economii suplimentare de plătit pentru un agent, pe lângă plățile lor în avans și costurile de închidere.
Avansul tipic pentru casele cumpărate cu credite ipotecare, în al doilea trimestru, a fost de 31.500 $, potrivit Attom Data Solutions.
În acest scenariu, mai mulți agenți ar oferi probabil tarife orare sau un meniu de servicii, din care cumpărătorii ar putea alege, cum ar fi vizitarea proprietăților, revizuirea rapoartelor de inspecție sau examinarea contractelor finale. Cumpărătorii ar putea alege, de asemenea, ca agentul de listare să faciliteze tranzacția pentru ambele părți la un cost mai mic.
„Orice sistem care îngreunează cumpărătorii de locuințe pentru prima dată sau cumpărătorii de locuințe cu venituri mici sau moderate să aibă propria reprezentare loială nu îi va economisi bani”, a spus Rich Rosa, un broker din Massachusetts, președinte al National Association of Exclusive Buyer Agents. „O să-i coste bani, pentru că vor fi făcute greșeli mai costisitoare.”
Vânzătorii pot alege dacă să ofere un comision în avans
Cel mai modest dintre rezultate ar face opțional pentru agenții vânzătorilor să ofere un avans, pentru a compensa agentul cumpărătorului. Aceasta abia ar fi diferit de ce se întâmplă acum, pentru că NAR a spus deja, în ultimele săptămâni, că agenții vânzătorilor pot face o ofertă de despăgubire până la zero.
Northwest MLS, un serviciu de listări multiple, deținut de un broker din Satul Washington, nu a cerut vânzătorilor să facă o ofertă minimă de compensare din anul 2019.
Până acum, acest lucru a dus la puține schimbări, potrivit documentelor instanței, într-una dintre acțiunile colective. Aproximativ 99,75% dintre vânzătorii de pe acele piețe continuă să ofere compensații brokerilor cumpărători, iar 95% dintre aceste oferte sunt la rate care depășesc 2%, potrivit documentelor.
„Vânzătorii și cumpărătorii, cu o frecvență din ce în ce mai mare, profită de oportunitatea de a negocia compensații cu brokerii lor”, a declarat Justin Haag , consilierul general al Northwest MLS.
Apar noi modele de afaceri
De ani de zile, startup-urile bine finanțate au încercat noi modele de afaceri, pentru agenții plătitori, și au eșuat aproape universal sau au adoptat o abordare mai conservatoare. O modificare a regulilor pentru comisioane ar putea deschide ușa către noi întreprinderi.
Purplebricks, o companie britanică, a intrat în SUA în urmă cu aproximativ cinci ani, percepând vânzătorilor o taxă fixă mult mai mică decât comisionul procentual obișnuit, pentru a-și vinde casa. Firma a pierdut zeci de milioane de dolari în SUA, înainte de a închide afacerea.
REX, cofondat de o lungă perioadă de timp de un partener, Goldman Sachs, a perceput și comisioane mai mici și nu a promis să plătească comisionul unui agent al cumpărătorului.
Și-a propus să fie mai eficient în marketingul proprietăților, prin anunțuri direcționate, mai degrabă decât prin serviciul de listări multiple.
Cofondatorul REX, Jack Ryan, a spus că crede că verdictul și schimbările despre care speră să urmeze vor ajuta noile startup-uri să intre pe piață. „Acesta va fi un catalizator, pentru că nimeni nu poate sparge cartelul actual”, a spus el.
Un proces mult mai amplu contra Asociației Agenților Imobiliari și a caselor de brokeraj, care implică 20 de piețe, de la Philadelphia, la Miami, ar putea fi judecat anul viitor, iar un proces la nivel național împotriva NAR și a altor mari companii de brokeraj a fost intentat marți.
