Subînchirierea locuinței este permisă prin lege: ce poate face chiriașul și ce nu poate interzice proprietarul

Proprietarul are o surpriză când își recunoaște apartamentul într-un anunț de închiriere. Locuința fusese dată în chirie unei persoane, însă aceasta a oferit-o mai departe unui alt om și încasează bani pentru folosința ei, fără să-l fi informat pe proprietar.

Situația poate părea, la prima vedere, o încălcare clară a contractului. În România însă, subînchirierea unei locuințe este reglementată expres de Codul civil, iar acordul proprietarului are un rol esențial.

Subînchirierea locuinței este permisă prin lege: ce poate face chiriașul și ce nu poate interzice proprietarul

Pentru o locuință, chiriașul poate face subînchirierea numai cu acordul scris al proprietarului. Prin urmare, faptul că în contractul inițial nu apare o interdicție expresă privind subînchirierea nu înseamnă că locatarul poate transmite automat folosința apartamentului unei alte persoane.

Subînchirierea apare atunci când persoana care a închiriat locuința de la proprietar transmite, la rândul său, folosința acesteia unei alte persoane și primește o chirie.

În această situație există două raporturi juridice distincte: contractul dintre proprietar și chiriașul principal și contractul dintre chiriaș și subchiriaș.

Citește și: Vopsea lavabilă ieftină sau premium? Pentru ce plătești mai mult, care e efectul în timp

Chiriașul inițial nu își pierde obligațiile față de proprietar doar pentru că a dat locuința mai departe. El rămâne responsabil pentru respectarea contractului principal și pentru modul în care este folosit imobilul.

Pentru locuințe, Codul civil prevede că subînchirierea se poate face numai cu acordul scris al locatorului.

Așadar, dacă un chiriaș găsește o altă persoană care să locuiască în apartament și începe să încaseze chirie de la aceasta fără acordul scris al proprietarului, situația poate reprezenta o încălcare a obligațiilor sale.

Nu orice persoană care locuiește în apartament este subchiriaș

Există însă o diferență importantă între subînchiriere și situația în care chiriașul locuiește împreună cu partenerul, un membru al familiei sau primește un musafir.

Simplul fapt că proprietarul vede o altă persoană în locuință nu dovedește automat existența unei subînchirieri.

Trebuie analizată situația concretă: cine folosește locuința, în ce condiții, dacă folosința a fost transmisă în mod independent și dacă există o plată făcută chiriașului principal.

De aceea, proprietarul nu ar trebui să considere automat că orice persoană străină pe care o întâlnește în apartament este subchiriaș.

Ce se întâmplă dacă apartamentul este subînchiriat fără acord

Dacă proprietarul descoperă că locuința a fost subînchiriată fără acordul său scris, trebuie mai întâi să verifice contractul de închiriere și circumstanțele concrete.

În funcție de prevederile contractuale și de încălcarea constatată, proprietarul poate avea dreptul să solicite încetarea raportului locativ, rezilierea contractului și restituirea locuinței, potrivit condițiilor prevăzute de lege.

Important este însă că proprietarul nu poate să-și facă singur dreptate. Nu poate pur și simplu să schimbe încuietoarea, să scoată bunurile chiriașului sau să evacueze persoanele din apartament fără respectarea procedurii legale.

Dacă persoanele refuză să elibereze locuința, proprietarul trebuie să recurgă la procedura legală de evacuare, atunci când aceasta este necesară.

Proprietarul poate stabili condițiile subînchirierii

Citește și: Pexal, PPR sau țeavă de cupru? Din ce e mai bine să-ți faci instalațiile în casă?

Acordul scris îi permite proprietarului să știe cine urmează să folosească efectiv locuința și în ce condiții.

În practică, proprietarul poate stabili prin acord identitatea subchiriașului, durata subînchirierii, destinația locuinței și alte condiții relevante.

Dacă apartamentul este folosit în alt scop decât cel convenit, situația poate ridica probleme suplimentare.

De exemplu, una este ca locuința să fie folosită de o persoană ca domiciliu, în condițiile stabilite, și cu totul altă situație poate apărea dacă este transformată în spațiu pentru cazare turistică sau este utilizată într-un mod care produce prejudicii ori încalcă regulile aplicabile imobilului.

Ce se întâmplă cu subchiriașul când încetează contractul principal

Subchiriașul își dobândește dreptul de folosință prin contractul încheiat cu chiriașul principal. El nu devine automat chiriașul proprietarului.

Prin urmare, încetarea contractului principal poate afecta și dreptul subchiriașului de a rămâne în locuință. Situația concretă trebuie însă analizată în funcție de motivul încetării contractului principal, de contractul de subînchiriere și de dispozițiile legale aplicabile.

Chiriașul nu poate transmite subchiriașului mai multe drepturi decât are el însuși asupra locuinței.

Proprietarul poate cere anumite sume direct subchiriașului

Subînchirierea nu îl scoate pe chiriașul inițial din relația contractuală cu proprietarul.

Codul civil îi conferă locatorului anumite drepturi directe față de sublocatar. De exemplu, în condițiile prevăzute de lege, proprietarul poate urmări anumite sume datorate de subchiriaș chiriașului principal.

Acest lucru nu înseamnă însă că subchiriașul devine automat chiriașul proprietarului. Contractul principal rămâne cel dintre proprietar și chiriaș, iar subînchirierea reprezintă un raport juridic separat.

Ce trebuie să facă proprietarul dacă descoperă subînchirierea

Într-o asemenea situație, proprietarul ar trebui să păstreze dovezile relevante: fotografii, mesaje, contracte și orice alte informații care pot demonstra modul în care este folosită locuința.

Primul pas este verificarea contractului inițial și a existenței unui acord scris pentru subînchiriere.

Dacă un asemenea acord nu există, proprietarul poate solicita clarificări chiriașului și, în funcție de situație, poate recurge la demersurile juridice disponibile.

Este important ca proprietarul să nu recurgă la măsuri personale împotriva chiriașului sau subchiriașului, ci să urmeze procedura prevăzută de lege.

Chiriașul poate încasa chirie de la altă persoană?

Da, un chiriaș poate încasa chirie de la un subchiriaș, dar, în cazul unei locuințe, subînchirierea trebuie făcută cu acordul scris al proprietarului.

Prin urmare, persoana care plătește chiria proprietarului nu dobândește automat dreptul de a oferi apartamentul unei alte persoane contra cost.

Contractul de închiriere îi oferă dreptul de folosință asupra locuinței în condițiile stabilite de lege și de contract, nu dreptul de a dispune de imobil ca un proprietar.

Pentru ambele părți, cea mai sigură variantă este ca orice acord privind subînchirierea să fie făcut în scris și să precizeze clar condițiile în care o altă persoană poate ocupa locuința.

În concluzie, dacă un chiriaș dă mai departe apartamentul și începe să încaseze bani fără acordul scris al proprietarului, situația poate încălca regulile aplicabile. În România, pentru subînchirierea unei locuințe, acordul scris al proprietarului este esențial.