VIDEO Investițiile României, blocate între lipsa oamenilor și birocrație. Ce cer constructorii și autoritățile

România trebuie să găsească bani pentru continuarea investițiilor începute, dar și oameni care să le proiecteze, să le execute și să le verifice. La Newsweek Construcții Summit 2026, reprezentanții statului și ai industriei au descris blocajele care apar de la documentația de licitație până la recepție. Dezbaterea a vizat și accesul la locuințe, costurile creditării și performanța clădirilor pe durata utilizării.

La primul panel al evenimentului organizat de Newsweek România pe 2 noiembrie au participat Orsolya-Mária Kövér, secretar de stat în Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației, Adrian Florea, Chief Corporate Officer Concelex, Valeria Enache, inspector general al Inspectoratului de Stat în Construcții (ISC), și Liviu Bostan, fost președinte al Agenției Naționale pentru Achiziții Publice (ANAP).

Evenimentul a fost susținut de Concelex, Construcții Erbașu și Grupul Iulius.

Ce se întâmplă cu investițiile care nu au fost încheiate prin PNRR

Pentru Ministerul Dezvoltării, prioritatea anului 2027 este asigurarea continuității investițiilor. Orsolya-Mária Kövér a arătat că presiunea asupra finanțării privește atât infrastructura, cât și celelalte categorii de lucrări publice, inclusiv proiecte începute prin Planul Național de Redresare și Reziliență (PNRR).

Orsolya-Mária Kövér, secretar de stat în Ministerul Dezvoltării și Adrian Florea, Chief Corporate Officer Concelex Foto: NWR

Potrivit secretarului de stat, unele dintre investițiile rămase nefinalizate urmează să fie încheiate din bugete locale, în timp ce pentru altele au fost identificate programe naționale sau finanțare de la bugetul de stat. Kövér a dat exemplul pistelor pentru biciclete și al creșelor, insistând că proiectele începute trebuie duse la capăt.

„Nu există o prioritizare între infrastructură și celelalte investiții, deoarece sunt în egală măsură foarte importante”, a declarat reprezentanta Ministerului Dezvoltării. Obținerea fondurilor necesare rămâne însă o provocare, în condițiile în care ministerul are de susținut simultan investiții aflate în diferite programe și stadii de execuție.

Problema nu se încheie odată cu identificarea sursei de finanțare. Kövér a avertizat că ritmul viitoarelor programe trebuie corelat cu numărul oamenilor care pot realiza efectiv lucrările. În cazul renovării energetice, a indicat un necesar de aproximativ 22 de miliarde de euro pentru circa 50 de milioane de metri pătrați până în 2050, conform estimărilor prezentate în dezbatere.

Constructorii cer oameni și un stat care să țină pasul cu șantierele

Adrian Florea a descris deficitul de forță de muncă drept unul dintre principalele obstacole pentru industrie. Reprezentantul Concelex a susținut că firmele ar putea angaja rapid cel puțin 100.000 de lucrători, dacă ar avea de unde să-i recruteze, și a criticat blocajele pe care le atribuie procedurilor de aducere a muncitorilor din afara spațiului comunitar.

În calculele prezentate de Florea, aproximativ 30.000 de lucrători ar fi trebuit să intre în România în perioada analizată. El a estimat la 350 de milioane de lei taxele pe care statul le-ar fi putut încasa în legătură cu acești lucrători. Cifrele au fost avansate de reprezentantul constructorilor în cadrul discuției.

„Diferența fundamentală între noi este următoarea: noi putem în trei schimburi, statul nu”, a spus Adrian Florea. El a explicat că mobilizarea constructorilor pentru respectarea termenelor trebuie însoțită de o capacitate administrativă comparabilă, astfel încât verificările, aprobările și recepțiile să nu întârzie proiectele.

Soluțiile propuse au vizat dezvoltarea învățământului profesional și dual, atragerea specialiștilor în instituțiile publice și digitalizarea. Florea a cerut și o împărțire mai echilibrată a costurilor generate de întârzieri: constructorii nu ar trebui, în opinia sa, să suporte singuri prelungirea unor garanții atunci când cauza se află la beneficiar.

ISC reclamă lipsa inspectorilor și a specializărilor esențiale

Presiunea asupra aparatului de control a fost confirmată de Valeria Enache. Inspectorul general al ISC a declarat că instituția lucrează cu mai puțin de jumătate din capacitatea prevăzută în statul de funcții și că lipsesc specialiști din domenii importante, precum arhitectura, instalațiile și infrastructura feroviară.

Enache a comparat situația actuală, pentru care a indicat 296 de inspectori, cu o perioadă în care instituția avea 1.100 de inspectori și reușea să verifice cel mult 20% din investiții. Ea a explicat că, în perioadele aglomerate de recepție a proiectelor europene, angajații au lucrat și în weekend, precum și până seara.

În privința calității, șefa ISC a identificat trei componente care trebuie urmărite împreună: proiectarea, execuția și materialele. Documentațiile voluminoase pot fi insuficiente pentru constructor atunci când nu conțin detaliile tehnice necesare. Pe șantier, lipsa maiștrilor, a tehnicienilor și a supravegherii poate permite continuarea unor lucrări neconforme.

Alegerea materialelor după preț, în lipsa unor cerințe tehnice precise, reprezintă un alt risc semnalat de Enache. Ea a dat exemplul rețelelor de apă și canalizare, dar și al materialelor folosite la renovarea energetică a clădirilor. Caracteristicile acestora trebuie stabilite prin proiect, astfel încât lucrarea finală să atingă performanța urmărită.

Garanțiile de bună execuție pot afecta lichiditatea constructorilor

Liviu Bostan a explicat că garanțiile de bună execuție pot afecta lichiditatea constructorilor mai mult decât se vede la prima analiză. Dacă recepția se amână din motive care nu țin de executant, acesta este nevoit să prelungească instrumentul de garantare, cu noi costuri și resurse financiare blocate.

Fostul președinte ANAP a avertizat că pierderile companiilor ajung, în timp, și la autoritățile contractante, prin slăbirea concurenței și reducerea capacității firmelor de a participa la alte proiecte. În opinia sa, o garanție ridicată nu poate compensa o documentație de atribuire slabă sau un contract gestionat defectuos.

„Garanția de 10% nu înseamnă că 100% îmi ating scopurile de eficiență și funcționalitate a obiectivului”, a arătat Bostan. El a propus discutarea unor garanții mai ușor de suportat, însoțite de analiza riscurilor, măsuri de prevenire și asigurări adaptate proiectului. Propunerea urmărește reducerea probabilității ca beneficiarul să ajungă la executarea garanției.

O altă soluție prezentată de Bostan privește achizițiile centralizate pentru autoritățile locale care nu au suficienți specialiști. O comună care primește finanțare pentru o lucrare complexă poate avea dificultăți să pregătească și să gestioneze contractul, chiar dacă investiția este necesară comunității.

Locuințe accesibile și noi mecanisme de finanțare

În ultima parte a panelului, discuția s-a îndreptat către parteneriatele public-private și finanțarea locuințelor accesibile. Adrian Florea a prezentat aceste parteneriate drept o posibilă soluție pentru menținerea activității după vârful investițiilor prin PNRR, cu condiția unor proiecte pregătite riguros și a unor parametri stabili.

Orsolya-Mária Kövér a anunțat că Ministerul Dezvoltării lucrează cu Banca Europeană pentru Reconstrucție și Dezvoltare (BERD), în baza unui contract de asistență tehnică, la mecanisme pentru locuințe la prețuri accesibile. Instituția dorește să poată răspunde nevoilor mai multor categorii, de la tineri și studenți până la persoane vârstnice.

Secretarul de stat a spus că ministerul urmărește pregătirea unui proiect de mecanism până spre sfârșitul anului și înființarea unei structuri de cooperare pentru locuire, care să aducă împreună ministerele relevante, instituțiile financiare și patronatele. Acestea sunt demersuri aflate în pregătire, al căror conținut depinde inclusiv de constrângerile bugetare.

Renovarea energetică, între ajutorul public și contribuția proprietarului

Horia Petran, președintele Clusterului pRO-nZEB, Gabriel Arteni, președintele APAIR, Răzvan Luca, dezvoltator imobiliar, și Gabriel Stanciu, fost director general al ANL Foto: NWR

Al doilea panel a adus în discuție piața rezidențială, finanțarea și performanța clădirilor. Au participat Horia Petran, președintele Clusterului pRO-nZEB, Gabriel Arteni, președintele Asociației Profesionale a Agenților Imobiliari din România (APAIR), Răzvan Luca, dezvoltator imobiliar, și Gabriel Stanciu, fost director general al Agenției Naționale pentru Locuințe (ANL).

Horia Petran a criticat finanțarea integrală din bani publici a renovării proprietăților private, pe care a descris-o drept o abordare ce încurajează pasivitatea proprietarilor. În opinia sa, aceștia ajung să aștepte intervenția autorităților, în loc să își planifice investițiile în propria locuință. El a propus combinarea sprijinului public cu împrumuturi și alte instrumente financiare.

„Ajutorul ar trebui să fie cu atât mai mare cu cât performanța urmărită prin intervenție este mai mare”, a declarat Petran. El a susținut legarea ponderii grantului de rezultatul energetic urmărit și a vorbit despre posibilitatea subvenționării costurilor de creditare sau a folosirii unor garanții pentru a facilita accesul la finanțare.

Președintele clusterului a arătat că finanțarea trebuie însoțită de informarea proprietarilor despre beneficiile renovării: confort, sănătate și facturi mai mici. În lipsa unei comunicări eficiente, a avertizat el, pot exista instrumente financiare fără ca beneficiarii să le folosească. Calitatea implementării, de la proiectare până la recepție, trebuie să justifice banii alocați.

Prețuri mai mari la locuințe, dar mai puține tranzacții

Gabriel Arteni a descris o piață rezidențială în care prețurile au crescut în 2026, în timp ce numărul tranzacțiilor a scăzut. El a avertizat că scumpirea proprietăților nu înseamnă automat o piață mai sănătoasă. Costurile construcției, forța de muncă și dobânzile influențează atât oferta dezvoltatorilor, cât și posibilitatea cumpărătorilor de a obține finanțare.

Reprezentantul APAIR a explicat că dobânzile ridicate acționează în ambele direcții: fac mai dificilă finanțarea unor proiecte noi și limitează accesul populației la credite. În analiza sa, reducerea ofertei pune presiune asupra prețurilor, în timp ce restrângerea accesului la împrumuturi temperează cererea și poate îndrepta o parte dintre potențialii cumpărători către închiriere.

Arteni a atras atenția și asupra diferenței dintre prețurile cerute în anunțuri și cele la care se încheie efectiv tranzacțiile. În lipsa transparenței asupra prețurilor reale, proprietarii și cumpărătorii pot avea o imagine deformată a valorii locuințelor. El a cerut reglementarea profesiei de agent imobiliar și a intermedierii, precum și un dialog constant cu instituțiile statului.

Cumpărătorii sunt însă mai atenți la informațiile pe care le primesc, a spus Arteni. Performanța energetică, amplasarea și legăturile de transport cântăresc în decizie, pentru că influențează cheltuielile ulterioare. O locuință cumpărată mai ieftin poate ajunge să coste mai mult dacă necesită reparații frecvente și are un consum ridicat de energie.

Răzvan Luca: Schimbarea regulilor în timpul proiectului afectează finanțarea

Dezvoltatorul Răzvan Luca a indicat predictibilitatea drept una dintre cele mai mari probleme pentru un proiect rezidențial. Construirea unor blocuri se întinde, în exemplul prezentat, pe aproximativ doi ani, iar proiectarea și autorizarea pot prelungi perioada la doi ani și jumătate. În acest interval, schimbarea regulilor fiscale sau a condițiilor de finanțare poate modifica substanțial calculele inițiale.

Luca a enumerat modificările privind taxa pe valoarea adăugată (TVA), condițiile de încasare a avansurilor, creșterea dobânzilor și accesul mai restrictiv la finanțare bancară. Acestor presiuni li se adaugă scăderea puterii de cumpărare a clienților. Pentru un dezvoltator, efectele se cumulează în același proiect, pe durata execuției.

„Cel mai important e să reduci risipa”, a spus Răzvan Luca, explicând că soluția pe care o urmărește este eficientizarea activității, păstrând calitatea. El a arătat că incertitudinea a redus utilitatea planificărilor pe intervale foarte lungi și a mutat atenția către deciziile pe termen scurt.

Din experiența activității sale în Dâmbovița, dezvoltatorul a descris o piață cu un ritm de vânzare mai lent decât în București, dar mai stabilă în perioadele dificile. El a menționat interesul unor români care lucrează în străinătate pentru locuințe în apropierea Capitalei și a legat atractivitatea zonei de investițiile în drumuri, transport și infrastructură urbană.

Gabriel Stanciu: O investiție trebuie judecată și după inaugurare

Gabriel Stanciu a cerut ca evaluarea construcțiilor să depășească prețul inițial, numărul locuințelor livrate sau momentul inaugurării. În opinia sa, contează comportarea în exploatare, costurile de întreținere, siguranța și capacitatea unei investiții de a rămâne funcțională timp de zeci de ani.

„Trebuie să renunțăm la mentalitatea potrivit căreia cel mai mic preț reprezintă automat cea mai bună ofertă”, a declarat fostul director general al ANL. El a arătat că economiile făcute în detrimentul calității pot genera ulterior cheltuieli mai mari, iar bugetele trebuie să reflecte cerințele reale ale lucrării.

Referindu-se la mandatul său, Stanciu a spus că valoarea de referință pentru execuție a fost ridicată de la aproximativ 470 la 900 de euro pe metru pătrat. Potrivit explicațiilor sale, vechiul nivel nu mai era atractiv pentru constructorii performanți, iar actualizarea urmărea și îmbunătățirea confortului și a calității locuințelor. El a menționat și introducerea monitorizării video în timp real a șantierelor.

Stanciu a subliniat că solicitarea unei execuții corecte trebuie însoțită de un preț realist și de plăți la timp. În privința eficienței energetice, a atras atenția că un sistem performant nu își atinge rezultatul dacă este instalat greșit. Calitatea fiecărei categorii de lucrări influențează, astfel, confortul și facturile viitorului locatar.

Performanța promisă de dezvoltator trebuie să poată fi măsurată

Horia Petran a explicat că cerințele de calitate trebuie stabilite de la început și însoțite de verificări. În exemplul său, definirea unei ferestre numai prin culoarea „stejar auriu” nu spune nimic suficient despre contribuția ei la performanța energetică a clădirii. Contează caracteristicile tehnice, alcătuirea vitrajului și modul de montaj.

El a enumerat izolația termică, limitarea punților termice, ventilarea mecanică cu recuperare de căldură și etanșeitatea la aer printre elementele care trebuie urmărite. Petran a dat exemplul măsurării etanșeității cu o ușă suflantă, pentru a arăta că performanța poate fi verificată în teren, după realizarea lucrărilor relevante.

Pentru cumpărător, recomandarea sa a fost să analizeze costul total al locuinței pe durata utilizării: prețul inițial, întreținerea, reparațiile, înlocuirea echipamentelor și consumul de energie. Petran a insistat și asupra alegerii unor echipe competente, arătând că deficitul de personal din construcții privește atât numărul lucrătorilor, cât și calificarea lor.

Newsweek Construcții Summit 2026, ajuns la ediția a VII-a, a fost organizat la Hotel Pullman București. Evenimentul a fost susținut de Concelex, Construcții Erbașu și Grupul Iulius.