Piața imobiliară europeană se confruntă cu provocări sporite din cauza inflației și a creșterii ratelor dobânzilor la achizițiile de proprietăți, arată studiul European Housing Insights Report Q2, realizat de RE/MAX Europe, liderul pieței de real-estate, cu peste 2.400 de birouri și 30.000 de agenți în 40 de țări de pe „bătrânul continent”. 

De la sfârșitul crizei financiare din 2009, prețurile imobiliarelor au crescut constant în mare parte din Europa. Creșterile semnificative ale prețurilor nu au fost neobișnuite, iar cererea de proprietăți rezidențiale a fost rezistentă în trecut. În special în zonele metropolitane europene, presiunea asupra spațiilor rezidențiale a crescut din cauza afluxului de oameni și a lipsei activității de construcții noi. În plus, un număr tot mai mare de investitori privați (internaționali) au identificat oportunitățile pieței imobiliare rezidențiale.

Citește și: Risc de lichidări în imobiliare. Președintele Evergrande este pus sub supravegherea poliției

Cu toate acestea, epoca deciziilor rapide s-a încheiat. Din al doilea trimestru al anului 2022, se observă o nouă situație pe piață care are propriile sale provocări, dar și noi oportunități atât pentru potențialii cumpărători, cât și pentru proprietarii de imobile.

Piața imobiliară europeană, lovită de inflație și dobânzi. Era ratelor mici s-a încheiat

Piața imobiliară europeană se confruntă cu provocări sporite din cauza inflației și a creșterii ratelor dobânzilor la achizițiile de proprietăți.

În iunie 2023, inflația prețurilor de consum în UE a scăzut comparativ cu anul anterior de la 9,6 la 6,4 %, marcând cea mai scăzută rată din februarie 2022, în principal datorită reducerii costurilor energetice.

Cu toate acestea, este esențial de menționat că rata de bază, care exclude elemente volatile precum alimentele și energia, a înregistrat o creștere, crescând de la 4,59 la 6,19 % în aceeași perioadă.

Acest lucru indică o presiune inflaționistă subiacentă mai profundă care afectează piața. Mai mult, această evoluție a condus la speculații că responsabilii cu elaborarea politicilor la Banca Centrală Europeană (BCE) ar putea majora ratele dobânzilor în lunile următoare.

Citește și: Dilema unui român care vrea să investească 20.000€ : Să-și facă o casă sau să renoveze un apartament

Cel mai recent, BCE a precizat în cadrul reuniunii sale din 27 iulie 2023 că inflația poate fi contracarată numai prin creșterea ratelor dobânzilor și în Europa și a majorat rata principală de refinanțare, ajungând la 4,25 procente în total.

Ceea ce sună ca o veste bună pentru cei care economisesc în toată Europa, reprezintă un scenariu dificil pentru cumpărătorii de locuințe, investitorii privați și dezvoltatorii imobiliari, relevă studiul European Housing Insights Report Q2.

Ratele dobânzilor pentru construcții ar putea crește și mai mult

Observând ratele dobânzilor ipotecare după o creștere semnificativă la începutul anului 2023, este evident că acestea se stabilizează acum. Această evoluție anticipată a fost sugerată anterior de reprezentanții BCE și, în consecință, nivelul actual al ratei dobânzii a fost deja luat în considerare în aceste tendințe.

Citește și: Care este cel mai scump oraș din țară. Prețurile apartamentelor continuă să crească, în România

Dacă BCE nu înregistrează progresul dorit în lupta sa împotriva inflației, s-ar putea să fie nevoită să-și mențină cursul restrictiv mai mult timp decât se așteaptă în prezent piața. Acest scenariu nu este în prezent inclus în ratele dobânzilor pentru construcții — și acest lucru ar crea potențial pentru creșteri ulterioare ale ratelor dobânzilor ipotecare.

Dacă acest lucru se va întâmpla, rate de 4% la ipotecile pe zece ani ar fi posibile până în toamnă.

Prețurile locuințelor din UE au înregistrat o scădere medie de 0,7% în perioada T4 '22 - T1 '23

În ultimele trei luni ale anului 2022, prețurile proprietăților au scăzut pentru prima dată după 30 de trimestre de creștere (-1,4%). Acest trend a continuat în al doilea trimestru al anului 2023 în mari părți ale Europei continentale.

Acest lucru a dus la scăderea prețurilor în UE cu 0,7 % în trimestrul I în 2023 față de trimestrul IV al anului 2022.

Cu toate acestea, atunci când se compară prețurile medii de listare pe metru pătrat (mp) pentru apartamente și case în Franța, Germania, Italia, Portugalia și Spania, apar diferențe regionale semnificative.

Citește și: Cu ce sume uriașe au crescut chiriile înaintea începerii facultății. Studenții caută coleg de cameră

Analizând prețurilor de listare a proprietăților în marile metropole europene din piețele cheie se constată că, deși au înregistrat o scădere marginală anuală de 0,7%, acestea au arătat o creștere medie de 2,51% în al doilea trimestru al anului 2023. Această fluctuație indică o piață ușor volatilă, cu scăderea vânzărilor atribuită costurilor ridicate de trai și creșterii costurilor ipotecare. 

Evoluția prețului mediu pe metru pătrat în țările UE (case și apartamente combinate)

Datele RE/MAX Europe arată tendințe contrastante în statele membre ale UE. În unele cazuri, prețurile de listare ale locuințelor și apartamentelor se dezvoltă diferit la nivel național.

Piața imobiliară italiană este stabilă, cu un ușor declin de 2,2% în total față de anul trecut. Această tendință descendentă afectează în special apartamentele.

În Germania, prețurile generale de listare au scăzut cu 5,5% comparativ cu anul anterior, cu o ușoară tendință ascendentă pentru case în al doilea trimestru al anului 2023.

În Spania, piața a înregistrat creșteri ale prețurilor de listare, indicând o cerere mare pentru proprietățile rezidențiale.

O tendință similară poate fi observată și în Portugalia, cu prețuri cerute pentru case, în special, în creștere în al doilea trimestru.

Prețurile de listare din Franța au crescut în general față de anul trecut, dar în primele două trimestre ale anului 2023, țara a înregistrat o scădere a prețurilor medii ale apartamentelor pe metru pătrat, de la 5.700 euro la 5.600 euro, ceea ce a dus la o scădere a prețurilor generale ale anunțurilor de pe piață.

Comparând prețurile medii de listare pe metru pătrat cu anul anterior, prețurile caselor au crescut în Franța, Portugalia și Spania, în timp ce au scăzut în Germania și au rămas neschimbate în Italia.

Acest lucru indică faptul că vânzătorii de proprietăți au conștientizat noul scenariu și că prețurile ridicate solicitate, care erau încă obținute la începutul anului 2022 nu mai sunt realizabile peste tot.

Prețuri per metru pătrat la apartamente versus case în Europa

Evoluția prețurilor de listare pentru imobilele rezidențiale în mari orașe europene (T2 2022 vs T2 2023)

Creșterea ratelor dobânzilor și creșterea costului vieții fac ca proprietățile să rămână pe piață mai mult timp

Într-un mediu în care ratele dobânzilor și costul vieții sunt în creștere, tot mai multe familii constată că este dificil să cumpere o locuință. Ca urmare, proprietățile rămân pe piață mai mult timp.

Portugalia raportează că locuințele stau pe piață până la nouă luni, ceea ce duce la o creștere generală a ofertei de anunțuri. Acest lucru se reflectă și pe piața imobiliară din Austria.

„Numărul tranzacțiilor a scăzut în primele trei luni ale anului 2023 față de aceeași perioadă din 2022, cu 20% mai puține apartamente și cu 15% mai puține case unifamiliale. Cu toate acestea, numărul proprietăților de vânzare a crescut în primul trimestru al anului 2023 cu 78%. Această creștere poate fi atribuită, printre alți factori, faptului că proprietățile rămân pe piață mai mult timp, explică Bernhard Reikersdorfer, Regional Co-Owner  RE/MAX Austria.

În Finlanda, piața imobiliară a avut de asemenea o primă jumătate de an provocatoare, cu tranzacții în scădere cu 35% comparativ cu prima jumătate a anului 2022.

„Cu toate acestea, există semne de stabilizare și reziliență (...) În special, a crescut numărul de anunțuri pentru apartamente mici cu unul sau două dormitoare. În schimb, tranzacțiile pentru case de vacanță au scăzut cu aproximativ 25% în ultimul an, indicând o posibilă schimbare a tendințelor de investiții”, spune Pasi Aalto, Regional Co-Owner RE/MAX Finlanda.

Piața chiriilor, pe val, din cauza deteriorării condițiilor de finanțare

Analizând piața închirierilor din Europa, în special în țări precum Germania, Italia, Portugalia și Spania, este clar că costul ridicat al împrumuturilor și creșterea generală a cheltuielilor de trai au condus la o creștere puternică a cererii de proprietăți de închiriat.

Această schimbare se reflectă în cifrele pentru T2 2023, unde 36% dintre persoane închiriază o proprietate, crescând de la 33% înregistrat în T2 2022.

Din cauza deteriorării actuale a condițiilor de finanțare, potențialii cumpărători care erau anterior interesați de achiziționarea proprietăților se îndreaptă acum spre piața de închiriere, ceea ce face ca piața de închirieri să aibă o concurență ridicată.

Prețurile chiriilor cresc în toată Europa

Ca urmare, prețurile chiriilor rămân semnificativ de ridicate, în special în marile orașe.

În primul trimestru al anului 2023, prețurile chiriilor în întreaga UE au crescut cu 0,9% în comparație cu trimestrul al patrulea din 2022.

Comparativ cu primul trimestru al anului precedent, acestea au crescut cu 2,9%.

O privire mai atentă asupra unor piețe cheie arată creșteri deosebit de mari ale prețurilor anunțurilor de închiriere din T2 2022 până în T2 2023, și anume 67% în Italia, 54% în Portugalia, 41% în Spania și 27% în Germania.

Aceste dinamici creează un peisaj complex atât pentru cumpărători, cât și pentru chiriași pe piața imobiliară europeană.

În Italia, piața chiriilor s-a restrâns și din cauza platformelor de închiriere pe termen scurt și mediu. „Înăsprirea pieței închirierilor din cauza popularității platformelor de închiriere pe termen scurt, cum ar fi Airbnb, este deosebit de vizibilă în orașe precum Milano, Verona, Florența, Veneția și Roma.

 În aceste metropole, devine din ce în ce mai dificil și mai costisitor să găsești chirii pe termen lung ", a declarat Dario Castiglia, descriind aceste evoluții.

Guvernul portughez a implementat măsuri semnificative pentru a ajuta familiile cu venituri mici care se confruntă cu creșterea costurilor ipotecare și care caută opțiuni de închiriere mai accesibile.

„Aceste măsuri includ eliminarea vizelor de aur pentru a reduce presiunea din partea cumpărătorilor străini. În plus, guvernul a adoptat un rol ambivalent de proprietar, care urmărește să protejeze chiriașii prin reglementarea chiriilor, protejând în același timp veniturile proprietarilor ”, explică Manuel Alvarez, descriind inițiativa de a aborda provocările actuale.

Dar Portugalia este, de asemenea, un exemplu al modului în care noile politici pot duce la o reticență de a investi.

„Chiriile mai mici sunt benefice pentru familii, dar mai puțin atractive pentru investitori. Pentru a contracara acest lucru, guvernul oferă scutiri de taxe și riscuri mai mici pentru cei care le închiriază. A devenit parte din sarcina unui agent imobiliar să sprijine consumatorii în navigarea prin aceste condiții excepționale de piață ”, a declarat Manuel Alvarez, descriind activitatea de zi cu zi a agenților imobiliari.