Creditul acesta este ipotecar. Cuvântul-cheie al acestui articol este "ipotecar", "ipoteci" şi, în general, toată familia sa. Statele Unite au mai declanşat o criză care a devastat mapamondul, în anul 2007: Criza Subprimelor.
Pe 31 august 2007, American Home Mortgage (AHM), al patrulea mare livrator de credite ipotecare din SUA, şi-a anunţat într-un e-mail intern către gulerele sale albe incapacitatea de plăţi. Atunci a început totul, în realitate.
Apocalipsa imobiliară. Bucla de moarte urbană
Ceea ce a urmat, cu Freddie Mac, Fanny Mae, Goldman Sachs şi Merril Lynch, au fost consecinţe ulterioare ale căderii subprimelor cu picioare de lut, pe care stătea AHM. Lutul a molipsit apoi toate subprimele americane mai puţin sau deloc performante.
În cele ce urmează, va fi vorba despre imobiliarele comerciale. Avem un motiv de linişte relativă: în România, dacă există un domeniu unde piaţa este sub controlul sentimentului de piaţă al profesioniştilor, atunci aceasta este piaţa imobiliarelor comerciale.
Revenind, în Baltimore, o clădire emblematică s-a vândut cu suma aproape modică de 24 de milioane de dolari, luna trecută, aproximativ 42 de milioane de dolari mai puțin decât a generat profit acum opt ani.
Citeşte şi: După piața imobiliară, și piața terenurilor încetinește. Sectorul rezidențial, cel mai afectat
În toată țara, centrele orașelor, spațiile de birouri și centrele comerciale riscă să devină punctul zero pentru un nou pericol economic: bucla doom urbană.
Teama este că o apocalipsă imobiliară comercială ar putea încetini comerțul, distrugând veniturile fiscale locale în acest proces. De când pandemia a generat un boom în munca de la distanță, metropole precum New York și San Francisco au atras atenția cu birourile lor goale, din zgârie-norii anterior plini de viață.
Dar mulți economiști sunt și mai îngrijorați de orașele mijlocii, care au mai puține modalități de a compensa lovitura, atunci când o companie majoră reduce spațiul de birouri. Prețul de vânzare al unei clădiri sau un centru de afaceri se transformă într-un oraș-fantomă, conform The Washington Post.
Citeşte şi: Noua criză imobiliară poate începe în China. Un dezvoltator şi-a aruncat în aer apartamentele
Cel mai rău scenariu ar fi următorul: cu mai mulți oameni care lucrează de acasă, companiile din oraşe medii, de la Milwaukee până la Memphis, își regândesc contractele de închiriere sau se retrag cu totul din acestea. Faptul duce la creșterea ratelor de neocupare și îngreunează încercare proprietarilor să atragă noi chiriași sau să vândă clădiri la un preț bun.
Apoi, proprietarii ar putea avea dificultăți să-și plătească creditele ipotecare sau să își stingă alte datorii. Cartierele de afaceri ar seca, înăbușind veniturile fiscale din proprietăți comerciale sau salariile angajaților.
Cumpărătorii și turiștii ar avea mai puține motive să se aventureze în centrul orașului pentru a mânca sau a face cumpărături, sufocând cheltuielile și forțând concedieri la restaurante și magazine cu amănuntul.
Există puţine alternative
„Odată ce acele birouri sunt goale, există puține alternative și nu prea multă viață după orele de lucru”, a spus Stijn Van Nieuwerburgh, care este profesor de imobiliare și finanțe la Graduate School of Business, de la Columbia University, unul dintre autorii unui studiu.
Documentul este cel în care a fost lansată sintagma „buclă urbană doom”. Orașele de dimensiuni medii „au o prăpastie mult mai mare de traversat decât cea prin care ar trebui să treacă New York. Van Nieuwerburgh: „Este o epavă de tren, în mișcare lentă”.
Economiștii avertizează că o astfel de epavă de tren nu este garantată, iar spirala nu s-a pus încă în viteză nicăieri. Există câteva motive: multe orașe încă se sprijină pe niveluri istorice de ajutor de stat și local de stimulare, din Planul american de salvare 2021, iar aceste fonduri s-ar putea să nu se epuizeze încă un an sau doi.
Citeşte şi: Începe criza imobiliară în Europa? Prețul apartamentelor, prăbușire record în Germania şi Franţa
O mare parte din împrumuturile restante pentru afaceri și creditele ipotecare nu mai sunt datorate încă câțiva ani. În plus, economia continuă să sfideze șansele, atenuând îngrijorările că concedierile pe scară largă sau scăderea cheltuielilor consumatorilor ar putea declanșa această buclă periculoasă.
Cu toate acestea, Rezerva Federală a evidențiat drept unul dintre riscurile pentru stabilitatea financiară. Și semnele tulburătoare se adună, adesea în locuri care sunt deja vulnerabile.
Orașele mijlocii au unele dintre cele mai ridicate rate de neocupare a birourilor, unde plățile împrumuturilor pentru clădiri sunt întârziate și există cele mai scăzute rate de ocupare a birourilor.
Ce se întâmplă în oraşele medii
Rata medie a neocupării, în cele mai mari 50 de zone metropolitane din țară, este de aproximativ 5%. Dar în locuri precum Charlotte, în Carolina de Nord, sau Hartford, în Connecticut, este de aproape 30%, potrivit datelor companiei de analiză imobiliară Trepp.
Gradul de ocupare este în medie de aproximativ 87%. În Oklahoma City, este de doar 71% și 76% atât în Memphis, cât și în St. Louis. Experții avertizează că tendința s-ar putea escalada cu ușurință, mai ales pe măsură ce proprietățile ajung la refinanțare.
„Veți observa niște efecte de scurgere, dar ploaia nu va fi fost încă văzută în următoarele 18 până la 24 de luni”, a declarat Lonnie Hendry, vicepreședinte senior la Trepp. „Este foarte devreme în ciclu”.
Profetul pieirii urbane
Conceptul "doom loop" a decolat în ultimul an, în urma cercetărilor lui Van Nieuwerburgh. A urmat un fel de zgomot care rareori se produce în urma lucrărilor academice, cu solicitări din partea mass-media și cel puțin un titlu l-a numit pe Van Nieuwerburgh „profetul pieirii urbane”.
Toate cercetările arată clar că bucla doom nu este inevitabilă nicăieri. Unele orașe nu se vor confrunta deloc cu spirala descendentă, în timp ce altele ar putea suferi daune diferite, precum spațiile comerciale mai libere decât altele, a spus Tracy Hadden Loh, care este specializată în imobiliare comerciale și guvernare, la Brookings Institution.
Ea a menționat că unele orașe se luptau deja cu locuri de muncă vacante, înainte de pandemie, așa că nu au de-a face cu un fenomen cu totul nou. De asemenea, contează modul în care orașele au folosit fondurile de stimulare și când se vor epuiza acestea.
Chicago şi Boston, mai expuse
În mod esențial, regulile fiscale neplăcute înseamnă că anumite locuri sunt mai expuse decât altele: Chicago și Boston de exemplu au o suprafață mare de birouri și se bazează foarte mult pe veniturile din impozitul pe proprietate.
Între timp, Philadelphia depinde mai mult de impozitele pe salarii de la navetiști, decât de imobiliare, iar aceste venituri ar putea seca dacă oamenii nu se mai duc la birou.
„Depinde într-adevăr de oraș”, a spus Loh. „Structura fiscală locală contează enorm în Statele Unite. Nu puteți face o declarație generală 100% adevărată despre orice clasă de orașe, deoarece fiecare are propria sa structură de venituri personalizată, care a evoluat de-a lungul timpului”.
